ტურები, რომელიც რუსებს საქართველოს ყიდვას ასწავლის (ვიდეო)

2025 წლის მაისში რუსეთიდან ბათუმში ერთდროულად, დაახლოებით, 450-მდე ადამიანი ჩამოვიდა. ისინი ზღვაზე დასასვენებლად მოსული ტურისტები არ ყოფილან.

ეს ხალხი სპეციალური საბროკერო ტურით ჩამოვიდა: უნდა ესწავლათ, როგორ გაეყიდათ ზღვის სანაპიროზე ახლადაშენებული უძრავი ქონება რუსულენოვან მომხმარებელზე უფრო სარფიანად; როგორ გადაქცეულიყო შეძენილი ბინა საქართველოში ცხოვრების უფლებად და როგორ შემოეტანათ ქვეყანაში ფული გადასახადების გარეშე.

ორგანიზატორები ამბობდნენ, რომ ამ ტურზე თავიდან 350 ადგილი ჰქონდათ, მაგრამ მოთხოვნა იმდენად დიდი იყო, რომ ბოლო დღეს მონაწილეთა რაოდენობა გაზარდეს. ბროკერების ტური საკმარისად წარმატებული გამოდგა და 2026 წლის 3-5 ივლისს გაიმეორეს კიდეც, ამჯერად ჩაქვში, “დრიმლენდ ოაზისის” ახალ პროექტში.

ორივე ტური ორგანიზებული იყო რუსული კომპანია HOUSEBOOK-ის მიერ, რომელმაც მომხმარებლებს პირდაპირ განუმარტა, რომ ჩაქვის “ოაზისთან” ფასებზე განსაკუთრებული შეთანხმება ჰქონდა და 5 ივლისის შემდეგ დარჩენის მსურველებს ნომრები მათთვის განსაკუთრებულ, შეღავათიან ფასში მიეცემოდათ.

ეს გასაკვირი სულაც არაა, რომ “ოაზისი” რუსეთიდან ჩამოსული სტუმრებისთვის შეღავათებს აწესებს. ამ კომპლექსის 82%-ს ხომ რუსეთის მოქალაქეები, ვასილი სმეტანინ და იულია ჩეჩეტი ავსტრიაში რეგისტრირებული კომპანიის გავლით ფლობენ.

რას ყიდულობს ათი ათასი რუბლი

2026 წლის ივლისში ამ საბროკერო ტურის საორგანიზაციო ღირებულება აქციის ფარგლებში 10 000 რუბლი იყო, დაახლოებით 340 ლარი. ამ ფასად მონაწილეებს სთავაზობდნენ: სასწავლო კურსს საინვესტიციო სტრატეგიაში, სამართლებრივ საკითხებსა და ფულის გადაადგილების მექანიზმებში; ორი ღამით ჩაქვის “ოაზისში” დარჩენას საუზმითა და გალა ვახშმით; ქსელურ კომუნიკაციას და სხვადასხვა ქვეყნის აგენტებისა და ბროკერების დახურულ საზოგადოებაში გაწევრიანებას; დეველოპერების მიერ მოწყობილ ექსკურსიას; და სპეციალური შეთავაზებების მქონე მზა სარეალიზაციო მასალებს.

Housebook-ის წარმომადგენელი ბროკერებთან ონლაინ შეხვედრისას პირდაპირ ამბობდა, რომ მსგავსი ტურების ღირებულება 100-150 ათასი რუბლია, თუმცა, რადგან მათთვის მნიშვნელოვანია რეალტორები ჩავიდნენ ადგილზე და ადგილზევე შეისწავლონ ის ობიექტი, რომელსაც ყიდიან –  ამ ყველაფერს არაკომერციულად აკეთებენ. მისი თქმით, სასტუმროში განთავსება, კვება, პროგრამის შექმნა თუ ექსკურსიები, დაფინანსებულია Housebook-ისა და სპონსორის/დეველოპერის მიერ. ამიტომაც, ამ ინვესტ-ტურის ღირებულება ჩაქვის “ოაზისის”  სასტუმროს სტანდარტული ნომრის ერთი დღის ღირებულებაზე (საშუალოდ 120 აშშ დოლარი) იაფიც კი არის.

ამ ფასში არ შედის ფრენის ბილეთები. მგზავრობის ხარჯს მონაწილეები თავად ფარავდნენ. ივლისში, პირდაპირი ფრენები რუსეთის ქალაქებიდან ბათუმში და უკან, საშუალოდ, 2 000 ლარიდან 3 500 ლარამდე ღირდა.

ამგვარ ტურებში მონაწილეები ორ ჯგუფად იყოფიან.

პირველი: მყიდველები, ადამიანები, რომლებიც ეძებენ საკუთარი ფულის განსათავსებელ ქონებას, იქნება ეს საინვესტიციოდ თუ საცხოვრებლად. მეორე: ბროკერები და რეალტორები, რომლებსაც სურთ საქართველოში მდებარე უძრავი ქონება საკუთარ კლიენტებზე სარფიანად გაყიდონ. ბროკერები სხვადასხვა დეველოპერისგან განსხვავებულ საკომისიოებს იღებენ. ჩაქვის “ოაზისი” თვითონ, როგორც დეველოპერი, გაყიდული ბინიდან, საკომისიოს სახით, ბროკერს ღირებულების 8 პროცენტს აძლევს.

ტურების ფარგლებში დაგეგმილი სასწავლო კურსის მნიშვნელოვანი ნაწილი ეთმობა  იურიდიულ პროცესებსა და ფულის საქართველოში შემოტანას. ამისთვის ყველაზე პოპულარული გზა კრიპტოვალუტაა. მაგრამ ეს ერთადერთი გზა არ არის. “რაც შეეხება ფულის გადარიცხვას, ყველაზე პოპულარული საშუალება კრიპტოვალუტაა, მაგრამ ჩვენ ვეხმარებით ფულის გადარიცხვაში რუსეთიდან, თუნდაც ნაღდი ფული გქონდეთ. შესაძლებელია Raiffeisenbank-ის საშუალებით ან SWIFT-გადარიცხვით პირდაპირ ჩვენს რუბლის ანგარიშზე”, – ამბობს კომპანია Housebook-ის წარმომადგენელი ანა ქარიმანიძე ონლაინ შეხვედრის დროს.

რუსეთის მოქალაქეებისთვის პრობლემას არც ბანკის სესხი წარმოადგენს. ვისაც ბანკის კრედიტი სჭირდება, ის ხელმისაწვდომია არარეზიდენტებისთვისაც.  Housebook-ის წარმომადგენელი რეალტორებს იმასაც ეუბნება, რომ თუ რატომღაც ბანკი არ მისცემს სესხს, არც ესაა ხელშემშლელი პირობა. “საიდუმლოდ გეტყვით, რომ თუ ბანკმა არ მოგცათ, მშენებელს შეუძლია შიდა იპოთეკაც გაგიკეთოთ, მგონი, წლიურად 6%-ში. იქ ბევრი სხვადასხვა ვარიანტია და ამაზე მშენებელი (ჩაქვში) თავად დაგელაპარაკებათ”, – ამბობს კომპანიის წარმომადგენელი  2026 წლის ივნისში გადაღებულ ვიდეოში.

მათი, თქმით, საქართველოში, მათი არჩეული დეველოპერების უმეტესობა თავად სთავაზობს მყიდველს უპროცენტო განვადებას ბანკის ჩარევის გარეშე. პირობები სხვადასხვაა,  უძრავი ქონების ყიდვა შეუძლიათ პირველადი შენატანის გარეშე, ან 5 დან – 30 პროცენტამდე შენატანით, დარჩენილი თანხას კი მშენებლობის დასრულებამდე გადაუნაწილებენ. მეტიც, ერთ-ერთ ვიდეოჩანაწერში ვნახეთ, როგორ ეუბნება Housebook-ის წარმომადგენელი ვიოლეტა გრიშინა ბროკერებს ონლაინ შეხვედრისას, რომ ჩაქვის “ოაზისს” აქვს შესაძლებლობა, გადახდა მიიღოს რუბლებში, რუსულ ანგარიშზე.

ჩვენ “ოაზისის” უძრავი ქონების გაყიდვების დეპარტამენტს 10 კითხვა გავუგზავნეთ, მათ შორის იმაზეც, როგორ ამოწმებენ მყიდველი ხომ არ არის სანქცირებული პირი, ან უქმნით თუ არა დისკომფორტს ოკუპანტი ქვეყნის მოქალაქეების მიერ საქართველოში უძრავი ქონების ორგანიზებულად შეძენის ფაქტები. ჩვენი კითხვები ნახეს, გვითხრეს, რომ კითხვებს მარკეტინგის დეპარტამენტს გადასცემდნენ. პასუხებით არავინ დაგვბრუნებია.

პრაქტიკულად, გადახდის ასეთი მოქნილი სისტემა ნიშნავს, რომ რუსეთიდან ჩამოსულ მყიდველს არც დასავლური სანქციების ქვეშ მოქცეული საბანკო სისტემა სჭირდება გადარიცხვებისთვის და არც სესხის დამტკიცების რთული პროცედურა აქვს გასავლელი – ხშირად ყველაფერი ერთი დეველოპერის გავლით სრულდება.

ამას ემატება კიდევ ერთი, რუსებისთვის მეტად მომხიბვლელი დეტალი – ეს გარემოება ტურის ფარგლებში დაგეგმილი პრეზენტაციების განუყოფელი ნაწილია: თუ მყიდველი 100 000 დოლარზე მეტი ღირებულების ბინას შეიძენს, საქართველოში დროებით ბინადრობის უფლებასაც მიიღებს, რომელიც წლიდან წლამდე შეუძლია გააგრძელოს ხოლმე.

ტურის ფარგლებში ჩამოსული მონაწილეები ათვალიერებენ იმ კომპლექსებსაც, სადაც უძრავი ქონებაა გასაყიდი. ამ ე.წ. ექსკურსიებს თავად ქართული დეველოპერული კომპანიები აწყობენ ვახშმების, ქართული ცეკვის, გასართობი აქტივობებისა და იახტაზე გასეირნების თანხლებით.

რა ვიცით ტურების მომწყობ კომპანიაზე?

Housebook თავს წარმოაჩენს, როგორც უძრავი ქონების პლატფორმა – მისი მეშვეობით დეველოპერები, ბროკერები (რეალტორები) და საბოლოო მომხმარებლები ერთმანეთს უკავშირდებიან. Housebook-ის უკან გაერთიანებულ საემიროებში რეგისტრირებული ორი კომპანია დგას:  Housebook Investment LLC (დაარსებული 2022 წლის 22 ივნისს) და Housebook Real Estate LLC (დაარსებული 2022 წლის 20 დეკემბერს).

კომპანია Housebook-ის  იდეის ავტორად და შემქმნელად ასახელებს ირინა დობროხოტოვას, რომელსაც უძრავი ქონების სფეროში 30 წლიანი გამოცდილება მიეწერება. მათი ოფიციალური საიტის მიხედვით, დობროხოტოვა მონაწილეობდა მოსკოვის მთავრობის ახალი პროექტებისა და პროგრამების შექმნაში უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების მიმართულებით.

ოფიციალურად, Housebook მუშაობს არაბეთის გაერთიანებულ საემიროებში, საქართველოში, აზერბაიჯანში, თურქეთში, ჩრდილოეთ კვიპროსში, კვიპროსში, ტაილანდში, ინდონეზიაში, საუდის არაბეთში, პანამასა და ჩილეში. ამბობენ, რომ საქართველოში ფლობენ ადგილობრივ ოფისს, რომელიც ჩვენ ვერ ვიპოვეთ.

Housebook-ს გააჩნია რუსულენოვანი ვებგვერდი, Telegram-არხი, Instagram-გვერდი და YouTube-არხი; მისი ვებინარები და სასწავლო ღონისძიებები რუსულ ენაზე ტარდება. მისი საპრეზენტაციო მასალები განსაკუთრებულ აქცენტს დსთ-ს ქვეყნების ბროკერებსა და ინვესტორებზე აკეთებს და საქართველოს მათთვის მიმზიდველ საინვესტიციო ადგილად წარმოაჩენს.

პლატფორმამ საქართველოს შეცვლილ საერთაშორისო ვექტორზეც გამოაქვეყნა საჯარო პოზიცია. თავის ოფიციალურ ვებგვერდზე გამოქვეყნებულ ანალიტიკურ სტატიაში, Housebook აღნიშნავს, რომ 2024-2025 წლებში საქართველოსა და ევროკავშირს შორის ურთიერთობები „გართულდა” და ქვეყნის ევროინტეგრაციის პროცესი „მნიშვნელოვნად შენელდა”. ავტორები ამტკიცებენ, რომ ეს არ უშლის ხელს სამშენებლო სექტორში მიმდინარე რეფორმებს და რომ ევროპულ სტანდარტებთან ქვეყნის დაახლოება ზრდის უცხოელი ინვესტორების ნდობას საკუთრების უფლებებისა და სამართლებრივი სტაბილურობის დაცვის მიმართ. ევროინტეგრაციის შენელება, მათი შეფასებით, დროებითი გამოწვევაა, რომელიც არსებითად არ იმოქმედებს საქართველოს უძრავი ქონების ბაზრის გრძელვადიან მომავალზე.

“Housebook საქართველოში შემდეგ დეველოპერულ და სამშენებლო კომპანიებთან თანამშრომლობს: European Village, TEMPO HOLDING, Biograpi, GREEN SIDE Construction, FK Development, Ambassadori Group, Archi, Grand Maison, Metropol, AB Development, Eagle Hills Georgia, Gumbati, VR Holding, Like House და Dreamland Oasis. მათ პროექტებს პლატფორმა ადგილობრივ და საერთაშორისო ბროკერებს სთავაზობს.

ვინ დაიწყო ტურები პირველმა?

“აი, ფაქტმა” გამოავლინა, სულ მცირე, 15 ასეთი კომპანია და ინდივიდუალური პირი, რომელიც საბროკერო ან საინვესტიციო ტურებს 2023 წლიდან ატარებენ.

კომპანია VRC-მ (VIP Realty Club) ერთ-ერთი პირველი იყო, რომელმაც ამ საქმეს მიჰყო ხელი. მან პირველი საბროკერო ტური საქართველოში 2023 წლის დეკემბერში ჩაატარა. მაშინდელი ტურის ერთ-ერთმა მონაწილემ (სახელი არ არის მითითებული) ვიდეოში მადლობა გადაუხადა ორგანიზატორებს და ხაზი გაუსვა, რომ საქართველოს ბაზარზე ობიექტები ძალიან მრავალფეროვანი და მომგებიანია, თანაც დაამატა, რომ ყველაფერთან ერთად ქვეყანა ძალიან სტუმართმოყვარეც იყო. აქვე მოუწოდებს ყველას, ვინც ჯერ კიდევ ფიქრობს ჩამოვიდეს თუ არა, აუცილებლად ჩამოვიდნენ.

ზუსტად ერთი წლის თავზე, 2024 წლის ბოლოს VRC-მ ბათუმში ოფისი გახსნა და განაცხადა, რომ საქართველოში გუნდი შექმნეს. ისინი დაინტერესებულ პირებს სთავაზობდნენ მოქნილ გრაფიკს, გლობალურ მონაცემთა ბაზებზე წვდომასა და მენტორობას, რომელიც სტაჟიორებს პრაქტიკულ გამოცდილებას აძლევდა საკუთარი საერთაშორისო ბიზნესის ასაშენებლად. ორგანიზატორები, ამბობდნენ რომ ეს გადაწყვეტილება საქართველოში უძრავი ქონების ბაზრის აქტიური განვითარების ფონზე მიიღეს.

VIP Realty Club-ის სათავეში ეკატერინა კოტლიაროვა დგას – ის თავს უძრავი ქონების საერთაშორისო ბაზრის ექსპერტად და ინვესტორად წარმოადგენს. სწორედ ის მართავს კადრების მომზადების სისტემას, რომელიც, ბოლო ხუთი წელია, ორიენტირებულია რუსულენოვანი აგენტების ქსელის შექმნაზე. ბროკერებს საქართველოში მეორე კომპანიის, SMART ACADEMY-ს სახელით ამზადებენ. საქართველოს მიმართულებას ძირითადად ალექსანდრ ჟიგულინი და  სვეტლანა გეტა ხელმძღვანელობენ.

მათივე საიტზე ვკითხულობთ, რომ მისი ორგანიზაცია აერთიანებს რუსულენოვან ექსპერტებს 18 ქვეყნიდან, ჯამში 4 500-მდე ადამიანს, რომელიც მომხმარებელს სთავაზობს უძრავი ქონების სერვისებს, მიგრაციის გამოსავლებს და საერთაშორისო განათლების შესაძლებლობებს.

ამ ეტაპზე კოტლიაროვას კომპანიები შემდეგ საკუთარ კლიენტებს შემდეგ სამშენებლო კომპლექსებს სთავაზობენ: Status House, Franco, Rotana Resort & Spa, ART HOUSE, Cube, OVAL, Montemar, Renaissance, Shekvetili, River Park, Lux Krtsanisi და Niabi.

ჩვენ კითხვები გავუგზავნეთ Housebook-სა და VIP Realty Club-ს. არც ერთ მათგანს არ უპასუხია.

ადგილობრივი დეველოპერები ამ ნაკადის მხოლოდ პასიური მიმღებები არ არიან. ზოგიერთი იმდენად გულუხვია, რომ ოკუპანტებზე ქონების გასაყიდად ბროკერებისა და მყიდველების ტურებს საკუთარი სახსრებით აფინანსებს.

ერთ-ერთი მათგანია Petra Group, რომელიც თავის ვიდეობში პირდაპირ აცხადებს, რომ თუ ვიზიტორი მათთან ბინას შეიძენს, კომპანია სრულად დაუფარავს ფრენის, სასტუმროსა და ტრანსფერის ხარჯებს – თანხა ბინის ფასიდან გაიქვითება. კომპანიის Youtube-ის გვერდზე, 30 ივნისის მდგომარეობით, 50 მოკლე ვიდეოა განთავსებული, აქედან ინგლისურად მხოლოდ ორია, ისიც რუსული სუბტიტრებით, დანარჩენი 48 სრულად რუსულენოვანი ვიდეოა.

კომპანიას კითხვებით მივმართეთ. ვკითხეთ საინვესტიციო ტურების მასშტაბების, რუსეთის მოქალაქეებზე გაყიდული ბინების სტატისტიკისა და მათი რუსულენოვანი მარკეტინგული სტრატეგიის მიზეზების და მიზნების შესახებ. პასუხი არც მათგან მიგვიღია.

Petra Group ქართული სამშენებლო ჯგუფია, დაარსებული 2022 წელს, რომელიც კურორტულ უძრავ ქონებაზე მუშაობს. მისი დამფუძნებლები არიან გიორგი სვანიძე და მირიან ქათამაძე. ახლანდელი მფლობელები კი: გიორგი გარი სვანიძე, გივი ნემსაძე, ალხუნაიზი ტაისიერ ბაქირ ჰ,  სინგაპურში რეგისტრირებული კომპანია ასპენ ფროფერთი მენეჯმენტ პტი., შპს ეფსიჯი კორპორეიშენ.

სვანიძე არის საინვესტიციო კომპანია Capital Partners of Georgia (CPG)-ის თანადამფუძნებელი და მონაწილეობდა უძრავი ქონებისა და ინვესტიციების სხვადასხვა პროექტებში; ქათამაძემ დააარსა სამშენებლო კომპანია RED-CO და მის სახელს უკავშირდება ახალი გუდაურისა და სხვა პროექტები.

Petra Group-ის მთავარი პროექტია Petra Sea Resort, რომელიც აჭარაში, ციხისძირში, ბათუმიდან დაახლოებით 15 კილომეტრში შენდება. კომპანიის ვებგვერდის მიხედვით, პროექტი 20 ჰექტარზეა გაშლილი, თუმცა სახელმწიფო პროგრამა „აწარმოე საქართველოში“ გამოქვეყნებულ საინვესტიციო კატალოგში პროექტის ტერიტორიად 27 ჰა არის მითითებული. პროექტი ითვალისწინებს 30-ზე მეტ საცხოვრებელ კორპუსს, 5 000-ზე მეტ საცხოვრებელ ერთეულს, საერთაშორისო ბრენდების სასტუმროებსა და რეზიდენციებს, კერძო პლაჟს და მრავალფეროვან სარეკრეაციო ინფრასტრუქტურას, მათ შორის სავაჭრო ობიექტებს

და ამ ფონზე, არ გვაქვს ოფიციალური სტატისტიკა, რომელიც აღწერდა, საქართველოში რამდენი ბინა, სახლი თუ ნაკვეთი გახდა რუსეთის მოქალაქეების საკუთრება 2022 წლიდან დღემდე. საჯარო რეესტრი ამ ინფორმაციას არც ოფიციალურად აქვეყნებს და მიწერილი წერილის პასუხადაც არ გაგიზიარებთ მსგავს მონაცემს.

ამასობაში კი 2026 წლის 18-24 აგვისტოს ბათუმში მორიგი ინვესტ-ტური იმართება. ორგანიზატორი ისევ VRC-ს (VIP Realty Club) იქნება.