„2024 წელი უძრავი ქონების ბაზრისთვის ერთ-ერთი საინტერესო და უაღრესად მნიშვნელოვანი წელია, რადგან შეიმჩნევა ცვლილებები მომხმარებლის ანუ პოტენციური მყიდველის ქცევაში. ეს არის პირველი წელი, როცა აშკარად იკვეთება მომხმარებლის გადახდისუნარიანობის კუთხით გარკვეული პრობლემები“, – ამის შესახებ უძრავი ქონების საკონსულტაციო კომპანია „პროსპექტის“ ხელმძღვანელმა ლევან ელიზბარაშვილმა რადიო „კომერსანტის“ ეთერში უძრავი ქონების ბაზარზე არსებულ ვითარებაზე საუბრისას განაცხადა.
მისი თქმით, მომხმარებლებისგან სულ უფრო მეტად შეიმჩნევა მოთხოვნის გაზიარება პირველად 0%-იან შენატანზე, რაც მსყიდველობითი უნარის შემცირებაზე მეტყველებს.
„ადრე თუ შეინიშნებოდა სითამამე პირველადი შენატანის გადახდის კუთხით, ახლა უკვე, შემიძლია გითხრათ, რომ ეს ფაქტობრივად აღარ არსებობს მყიდველის მხრიდან. ადრე თუ მეტი მომხმარებელი იყო მზად გადაეხადა ბინის ყიდვისას პირველადი შენატანი ღირებულების 15%-ის ან 20%-ის ოდენობით, ახლა ასეთი ადამიანების რიცხვი მკვეთრად დაცემულია ძალიან დაბალ ნიშნულზე. ეს არის 2024 წლის დასაწყისიდან არსებული ტენდენცია.
მეორე ტენდენცია არის ის, რომ ძალიან გაძლიერებულია მოთხოვნა 0%-იანი შენატანის, როგორც პროდუქტის მიმართ. ამაში იგულისხმება ის, რომ ბინის ყიდვა მინდა, არ მაქვს ბინის ღირებულების 10% ან 5% და მინდა შემოვიტანო წინასწარ 0% და მზად ვარ ვიხადო ყოველთვიურად ფული და ეს ფული არის 500-დან 700-800 დოლარამდე. მეტის გადახდა მე არ შემიძლია და თუ გადასახდელი თანხა არის ამ ზღვარში, მაშინ მოგყვები“, – აღნიშნა ლევან ელიზბარაშვილმა.
როგორც მან განმარტა, ჯერჯერობით უძრავი ქონების სექტორში გაყიდვების რაოდენობა ისევ მაღალ ნიშნულზეა, მაგრამ შემოსავლების კუთხით პრობლემების ნიშნები გაჩნდა, ზოგიერთი ინვესტორი კი სიფრთხილეს და ინვესტორებისგან თავშეკავებას არჩევს.
„ამ შემთხვევაში უძრავი ქონების ბაზარზე რაოდენობრივი გაყიდვები საკმაოდ მაღალ რიცხვებს ინარჩუნებს, მაგრამ შემოდინებების კუთხით დეველოპერულ კომპანიებში, გარკვეული პრობლემების ნიშნები უკვე არის.
ინვესტორების კუთხით არსებობენ გარკვეული ტიპის ინვესტორები, რომლებიც სითამამეს ინარჩუნებენ და ინვესტორები, რომლებიც სითამამეს ინარჩუნებენ. ეს გამოწვეულია რამდენიმე რამით.
ეს გამოწვეულია იმით, რომ ფასები 1კვ.მ.-ზე დაანგარიშებით ძალიან მატულობს. დეველოპერი იძულებულია ფასები მოუმატოს, რადგან დანახარჯები მკვეთრად იზრდება და ამ სფეროში ინფლაცია გრძელდება. ეს ინფლაცია გამოწვეულია რეგულაციებითაც, სამშენებლო მასალების გაძვირებით და მუშახელის გაძვირებით. ამიტომ ინვესტორები სითამამეს მეტ-ნაკლებად კიდევ ინარჩუნებენ, რადგან აქვთ დადებითი მოლოდინები. ეს მოლოდინები უკავშირდება ევროკავშირში გაწევრიანებას“, – განაცხადა ლევან ელიზბარაშვილმა.
მისი თქმით, უძრავი ქონების სექტორი ინფლაციურ რყევებზე და მიმდინარე მოვლენებზე ჯერჯერობით არ რეაგირებს, რადგან მოელის, რომ ეს პანიკური პროცესია და ეკონომიკის მიერ დასტაბილურდება.
„დოლარის კურსის მიმართ საქართველო ძალიან მგრძნობიარეა. უძრავი ქონება კი არ ზიანდება, ზიანდება მსყიდველობითი უნარი. მომხმარებლის ქცევა რადიკალურად იცვლება. თუ ეს ქაოსური და პანიკური პროცესია, ნიშნავს იმას, რომ ეს ხანმოკლე იქნება, ეკონომიკური პროცესები ამას დაასტაბილურებენ. მე ველოდები ტურისტული სეზონის დაწყებას იმისთვის, რომ გავიგო დოლარის კურსს რა მოუვა. თუ ტურისტული სეზონი ისეთი აქტიური იქნება, როგორიც შარშან ან შარშანწინ, მაშინ დოლარის კურსის რყევას მე წმინდა სავალუტო შემოდინებებიდან გამომდინარე არ ველოდები. მაგრამ, დოლარის კურსი ცალსახად მოქმედებს მომხმარებლის ქცევაზე. ჩვენ შემთხვევაში მომხმარებელი უკვე ხედავს შიშს და გარიგების დადებისთვის დროის გადავადებას ითხოვს.
ჯერჯერობით სექტორი არ რეაგირებს ამაზე, რადგან ელოდება, რომ ეს არის პანიკური პროცესი, რომელიც დაღვინდება და დაიწევს ქვემოთ. ამ პროცესში დოლარიზაციის მაჩვენებელი საკმაოდ მაღალია. ასე, რომ უძრავმა ქონებამ შეიძლება მაშინ შეიძლება დაიწყოს რეაგირება, თუ დაინახავს, რომ ლარში კონვერტირებული დოლარის გამო მომხმარებელი თავს იკავებს და შეიძლება სექტორმა დაიწყოს კურსის სხვაობის დაკომპენსირება“, – აღნიშნა ლევან ელიზბარაშვილმა.
როგორც მან განაცხადა, იმისთვის, რომ უძრავ ქონებაზე მაღალი მოთხოვნა და სტაბილური გაყიდვები შენარჩუნდეს, აუცილებელია ეკონომიკური ზრდა, სამშენებლო ნებართვების პოლიტიკის ცვლილება.
„პირველ რიგში ქვეყანაში უნდა იყოს ეკონომიკური ზრდა. მომხმარებელს უნდა ჰქონდეს სურვილი და შესაძლებლობა შეისყიდოს ბინა. ახლა შესაძლებლობები არის, მაგრამ სურვილი კლებულობს, ამ პანიკის გამო, რადგან ეკონომიკაზე როცა ვსაუბრობთ, ვსაუბრობთ რვაფეხაზე, მრავალსაცეცებიან არსებაზე.
მეორე ფაქტორი არის სამშენებლო ნებართვები. თუ იგივე პოლიტიკა გაგრძელდა და ასეთი მიწოდება შენარჩუნდა, მე რყევებს უფრო მეტად ველოდები. საკმაოდ მაღალია მიწოდება, ვიდრე მოთხოვნა არსებობს.
მოთხოვნა იყოფა ორად, რეალურ და არარეალურ მოთხოვნად. რეალური მოთხოვნა არის, როდესაც მე სახლში მიდევს ფული, თუნდაც 10, 20 , 30% და მზად ვარ ფული შემოვიტანო და გადავიხადო. პროცენტიანი შენატანების სურვილის მქონე ადამიანების რაოდენობა ჯერ კიდევ არსებობს, მაგრამ ბუნდოვანია ეს რამდენად რეალური მოთხოვნაა. ორი ტიპის მომხმარებელს შორის ბალანსი დაირღვა და დეველოპერები იძულებული არიან შეცვალონ პოლიტიკა და თავს აღარ იკავებენ 0%-იანი შენატანის შესახებ ხელშეკრულების გაფორმებაზე. ბაზარი ამ დროისთვის იწყებს გაჯერებას.
მცდარია წარმოდგენა იმის შესახებ, რომ დეველოპერს მოუწევს ფასის შემცირება, რადგან დანახარჯები მატულობს და მატულობს. თუ კრიტიკულ ზღვარზე მივიდა პროცესი, ფასის დაწევა მოუწევთ დეველოპერებს, მაგრამ მგონია, რომ კრიტიკულ ზღვრამდე არ მივა. 0%-იანი შენატანებითა და კიდევ უფრო მეტი დათმობებით გავა პროცესი ბოლოში.
ეს პროცესი გამოცდილი დეველოპერებისა და ინვესტორებისთვის უფრო კარგია, ვიდრე წინა პროცესები, მაგრამ შედარებით უფრო სენსიტიური დეველოპერები, უბრალოდ ვერ გაიხარებენ.
დადებითი მოლოდინები არსებობს ევროკავშირში ინტეგრაციის პერსპექტივებიდან გამომდინარე და თუ კი ევროკავშირის პერსპექტივები რეალური გახდება, საქართველოში უძრავი ქონება უბრალოდ შეუჩერებელი გახდება“, – აღნიშნა ლევან ელიზბარაშვილმა.
