ბათუმის განაშენიანების გეგმის კონცეფციის მიხედვით, რომელიც ტენდერში გამარჯვებულმა კომპანიამ „სითი ინსტიტუტი საქართველომ“ უკვე მოამზადა და მერიას ჩააბარა, ქალაქში, სადაც ათი წელზე მეტია სამშენებლო ბუმი „მძვინვარებს“, მოსახლეობის 70%-ს არ აქვს საშუალება შეიძინოს ახალი საცხოვრებელი ფართი.
კონცეფციის ავტორები წერენ, რომ ეს გასათვალისწინებელია საბინაო ფონდის ზრდისა და სრულყოფის დაგეგმვისას.
ბათუმის გენერალური გეგმის კონცეფციის იმ ნაწილში, სადაც მიმოხილულია „საცხოვრებლის საჭიროებები“, წერია, რომ მომავალში საბინაო ფონდის ზრდისა და სრულყოფის დაგეგმვისას გასათვალისწინებელია უკვე ხანგრძლივი პერიოდის განმავლობაში არსებული ვითარება. კერძოდ, ის, რომ ბოლო დროის საბაზრო მდგომარეობით, საცხოვრებელი არ არის ხელმისაწვდომი მოსახლეობის სავარაუდოდ სულ მცირე 30%-სათვის, საბანკო სესხების გაცემის სისტემის ანალიზი კი აშკარას ხდის, რომ რეალურად მოსახლეობის 70%-ს არ გააჩნია საშუალება შეიძინოს ახალი საცხოვრებელი ფართი და ახალაშენებულ ბინებს, ძირითადად, უცხოელები ყიდულობენ.
კონცეფციის ავტორების ანალიზით, ასეთი ვითარება ე.წ. „დაკეტილი ბინების“ მაღალ წილს ქმნის, რაც საბინაო რესურსების არამიზნობრიობასა და ადგილობრივი მოსახლეობის საბინაო პირობების გაუმჯობესების არასათანადო ეფექტიანობაზე მიუთითებს:
„ამას თან ერთვის ბინების გარკვეული ნაწილის მკაფიოდ გამოხატული სეზონური გამოყენება, რაც ერთიანი საბინაო პრობლემის მნიშვნელოვანი ნაწილია. ამ პრობლემის ადექვატური გადაჭრის გზების შემუშავება ქალაქის სწორი ურბანული განვითარების ერთ–ერთ უმნიშვნელოვანეს ამოცანად გვევლინება“ – ვკითხულობთ კონცეფციაში.
მეორე მხრივ, დოკუმენტში ხაზგასმულია, რომ ქალაქის საბინაო ფონდის მოცულობა თითქმის გასამმაგდა და საბინაო მშენებლობა თანამედროვე ბათუმის ზრდისა და გაფართოების ერთ-ერთი მთავარ ფაქტორად იქცა.
„ბოლო ორი ათწლეულის განმავლობაში ქალაქის საბინაო ფონდის მოცულობა 1.7 მლნ კვ.მ–დან 2 5 მლნ კვ.მ–მდე გაიზარდა“ – ვკითხულობთ კონცეფციაში.
მაღალსართულიანი განაშენიანება და გამოწვევები
კონცეფციის მიხედვით, ბათუმში, რომელიც 2023 წლის დასაწყისში, ოფიციალური სტატისტიკის მიხედვით, 180 ათას მოსახლეზე ნაკლებს ითვლიდა, დაახლოებით 100 000 საცხოვრებელი ერთეულია [ბინა, სახლი] აღრიცხული. ავტორები ხაზს უსვამენ იმ გარემოებას, რომ ამ პროცესში მკვეთრად გაიზარდა მაღალსართულიანი მრავალბინიანი საცხოვრებელი შენობების ხვედრითი წილი და მაღალსართულიანმა საცხოვრებელმა განაშენიანებამ როგორც ქალაქის ცენტრში, ასევე, ისტორიულ უბნებშიც „შეაღწია“:
„თვალსაჩინო ცვლილებები შეიტანა მათ იერსახესა და ცხოვრების წესში და სერიოზული გამოწვევები შეუქმნა ქალაქის ამ ნაწილებს, ავთენტურობისა და ტრადიციული ურბანული თვითმყოფადობის შენარჩუნების თვალსაზრისით. შესაბამისად, სხვადასხვა სიმაღლის, სიმჭიდროვისა და არქიტექტურულ–მორფოლოგიური თავისებურებების მქონე საბინაო ერთეულების სწორი, დასაბუთებული და მიზანშეწონილი განაწილება გენერალური გეგმის ერთ-ერთი ცენტრალური ამოცანაა“.
კონცეფციის მიხედვით, ბათუმის მდგრადი ურბანული განვითარების საჭიროებიდან გამომდინარე, შემდგომი ათწლეულის განმავლობაში, ქალაქში ახალი საცხოვრებელი ფონდის მშენებლობა და ძველის მოწესრიგება განსხვავებული მასშტაბებით, ინტენსივობითა და ფორმატით უნდა განხორციელდეს:
„ქალაქის ცენტრალურ უბნებში, ასევე ისტორიულ არეალებში, უკვე ჩამოყალიბებული განაშენიანებითა და გეგმარების ტიპით, ძირითადად სწორკუთხა საქალაქო კვარტლების სახით, საჭიროების შემთხვევაში განხორციელებული ახალი საცხოვრებელი განაშენიანება [მკვეთრად] არ უნდა აჭარბებდეს შენობების არსებულ ზღვრულ სიმაღლეებს და სრულად უნდა ეწერებოდეს არსებულ ურბანულ ქსოვილში.
ამასთან ერთად, ზოგიერთ შემთხვევაში, არსებული დაბალსართულიანი მოძველებელი და ამორტიზებული საცხოვრისის, რომელსაც არ გააჩნია განსაკუთრებული კულტურულ ისტორიული ღირებულება და სტატუსი, განაშენიანების მოწესრიგება-რეკონსტრუქციის ფარგლებში, შესაძლოა სიმჭიდროვისა და სიმაღლის რეზონული ოდენობით გაზრდა და არსებული სამშენებლო ღრეჩოების [gap] შევსება. თუმცა ზოგადად, ასეთ არეალებში საცხოვრებელი განაშენიანება უპირატესად საშუალო სიმაღლის იქნება“ – ვკითხულობთ კონცეფციაში.
კონცეფციის ავტორების რეკომენდაციით, ქალაქის სხვა, უკვე ფორმირებულ უბნებში ახალი საცხოვრებელი განაშენიანების სიმაღლე შესაძლებელია უფრო მეტი იყოს, თუმცა უნდა ექვემდებარებოდეს მოსახლეობისა და განაშენიანების უკვე მიღწეულ სიმჭიდროვის, კომუნალური ინფრასტრუქტურითა და ქსელებით უზრუნველყოფისა და სოციალური, სატრანსპორტო საშუალებებით მხარდაჭერის მაჩვენებლებს: „ბათუმს ასევე აქვს მრავალსართულიანი საცხოვრებელი შენობების განთავსების პოტენციალიც ქალაქის სპეციალურად შერჩეულ ტერიტორიებზე.“
· ბინა როგორც სოციალური სიკეთე და არა კომერციული პროდუქტი
კონცეფციის ავტორები თანხმდებიან, რომ ბინის, როგორც ადგილობრივი მოსახლეობის სოციალური სიკეთის და არა მხოლოდ მენაშენის მიერ შექმნილი კომერციული პროდუქტის კონცეპტის ახლებური გააზრება და დამკვიდრება აუცილებელი იქნება ქალაქის მომავალი განაშენიანება–განვითარების დროს, რადგან ბინებს, როგორც საბაზრო პროდუქტის და მოსახლეობის რეალურ მსყიდველუნარიანობას შორის არსებული მკვეთრი სხვაობა ქმნის სოციალური სეგრეგაციის საფრთხეს და საქალაქო სივრცის ფრაგმენტაციის გაღრმავების წინაპირობას:
„ბათუმის საბინაო სექტორში ასეთი საერთო ვითარების ფონზე მნიშვნელოვანია ქალაქს გააჩნდეს ერთგვარი სოციალური საცხოვრებელი ფონდი, რომელიც მოწოდებული იქნება მოსახლეობის ყველაზე შეჭირვებულ და მოწყვლად ჯგუფებსა და ოჯახებს საბაზრო ფასებზე გაცილებით შეღავათიანი პირობებით მიაწოდოს საცხოვრებელი ფართი, რათა თავიდან იქნას აცილებული უსახლკარობა, არასათანადო საცხოვრებელში ბინადრობა და, საბოლოო ჯამში, მოსახლეობის გარკვეული ნაწილის მარგინალიზაცია.
„დამოუკიდებლობის წლებში ქალაქში არ განხორციელებულა რამე ნიშანდობლივი პროექტი ან პროგრამა სოციალური საცხოვრისის შესაქმნელად“ – ვკითხულობთ კონცეფციაში.
ეს ჩანაწერი არ ნიშნავს იმას, რომ ავტორებს გამორჩათ, რომ მერიას გარკვეული ფართობი უნდა ჰქონდეს საკუთრებაში ათეულობით სამშენებლო პროექტზე კ2 კოეფიციენტის მატების შედეგად, რადგან კანონი ასეთი შეთანხმების შემთხვევაში ნამატი ფართობის 10 პროცენტის მერიის საბინაო ფონდში გადაცემა-დარეგისტრირებას ითვალისწინებს.
„ამავე დროს, ბოლო პერიოდში წარმოქმნილმა სამშენებლო ბუმმა შესაძლებლობა მისცა მერიას კერძო მენაშენეების მიერ საცხოვრებელი სახლების სახით აშენებული საბინაო ფონდის 10% დაიტოვოს თავის განკარგულებაში და გამოიყენოს ისეთი ოჯახების დასაკმაყოფილებლად, რომლებიც არასათანადო სოციალურ–ეკონომიკური მდგომარეობის გამო თავად ვერ ახერხებენ ღირსეული საბინაო პირობების შექმნის უზრუნველყოფას.
დღეს მერიას რამდენიმე ათეული ათასი კვ.მ–ის მოცულობის ასეთი რეზერვი გააჩნია, რაც მეტად მნიშვნელოვან რესურსად უნდა ჩაითვალოს უსახლკარო და მოწყვლადი ოჯახების, განსაკუთრებით ავარიულ შენობებში მცხოვრებლების, დასაბინავებლად. გარდა ამისა, ამ ფონდმა საშუალება უნდა მისცეს ქალაქის ხელისუფლებასა და მენაშენეებს განახორციელონ ამორტიზებიული და მოუწესრიგებელი საცხოვრებელი განაშენიანების გაუმჯობესება, ასეთ არეალებში მცხოვრები ოჯახების ბინების ჩანაცვლების გზით. ეს განსაკუთრებით საშური იქნება ქალაქის ისტორიულ და ცენტრალურ უბნებში მდებარე ძველი, არასათანადო საცხოვრებელი განაშენიანების შემთხვევებში“ – ვკითხულობთ კონცეფციაში.
კონცეფციის ავტორები ვერ აკონკრეტებენ, რამდენი კვ.მეტრი ბინის ფართობი დაირეგისტრირა უკვე მერიამ კ2 კოეფიციენტის გაზრდაზე თანხმობის შედეგად და რამდენი უნდა დაირეგისტრიროს მომავალში უკვე არსებული შეთანხმებების შესაბამისად. კონცეფციის ავტორები წერენ, რომ ეს ფართობი რამდენიმე ათეული ათასია.
„ბათუმელებმა“ არაერთხელ ჰკითხა მერიას ამ ფართობის დაახლოებითი მოცულობის შესახებ, თუმცა ამ კითხვაზე მერიაში არც ჩვენ გვიპასუხეს.
· როგორ ზრდის მშენებლობის ბუმი ქალაქის დანახარჯებს
კონცეფციაში კარგად არის გაანალიზებული, რა შეიძლება მოუტანოს ქალაქს ბინების გაყიდვით მიღებულმა მყისიერმა პოზიტიურმა გავლენამ ეკონომიკაში.
„მიუხედავად ბინებით ვაჭრობის მყისიერი დადებითი გავლენისა ეკონომიკურ მდგომარეობაზე, მათი შემდგომი ფუნქციის შეუსაბამო გამოყენება ზრდის ქალაქის ინფრასტრუქტურაზე და საგზაო სისტემებზე გაწეულ დანახარჯებს. ამდენად, მსგავსი განვითარება გრძელვადიან პერსპექტივაში ეკონომიკურად გამართლებულად ვერ ჩაითვლება. ასევე, არაპირდაპირი მოთხოვნით გამოწვეული მუდმივად ზრდადი საბინაო ბაზარი ხელს უწყობს საქალაქო და საგარეუბნო სივრცეების/გარემოს დეგრადირებას და მავნე ზეგავლენას ახდენს როგორც ეკოლოგიურ მდგომარეობაზე, ასევე მოსახლეთა ფიზიკურ და ფსიქიკურ ჯანმრთელობაზე.
შესაბამისად, საჭიროდ მიგვაჩნია, საბინაო მშენებლობის შეზღუდვა-რეგულირება და მისი მიმართვა ქალაქის ურბანიზებული ნაწილის შიგნით არსებულ იმ ტერიტორიულ რესურსზე, რომლის სოციალური და ეკონომიკური ღირებულება არ არის მაღალი სხვა ფორმით გამოყენებისათვის და სასიკეთოა არსებული სტრუქტურული ფრაგმენტაციის აღმოფხვრისათვის“ – წერია კონცეფციაში.
კონცეფციის მიხედვით საერთო ჯამში, 2035 წლამდე ბათუმში ახალი საცხოვრებელი ფონდის მშენებლობისათვის 250 ჰექტარი ტერიტორია განისაზღვრა. კონცეფცია ახალ მნიშვნელოვან საცხოვრებელ არეალებად მოიაზრებს აეროპორტის მიმდებარე ტერიტორიას, მთისძირის და „ბენზეს“ ტერიტორიას.
წყარო: “ბათუმელები”
